Zákonná práva pronajímatele - co potřebujete vědět

Bulharsko, jako oblíbená destinace pro investice do nemovitostí, poskytuje pronajímatelům řadu práv a ochranu v rámci svých právních předpisů. Pro ty, kteří vlastní nebo pronajímají nemovitosti v této zemi, je důležité být obeznámeni s právy, která jim náleží. Tento článek se zaměřuje na klíčová práva pronajímatele nemovitosti v Bulharsku a poskytuje přehled o tom, jaké možnosti a ochranu mají při pronájmu svých nemovitostí.

Zákonná práva pronajímatele - co potřebujete vědět
Jeden ze základních pilířů pro každého pronajímatele spočívá v inkasování měsíčního nájemného dle smluvního vztahu. Nejčastěji je nájemné splatné každý měsíc, často předem do určitého data aktuálního měsíce. Pro zajištění vyšší úrovně zabezpečení můžete svoji smlouvu notářsky ověřit. Tímto krokem si zajistíte dodržování podmínek stanovených ve smlouvě a včasné uhrazení nájemného i poplatků za energie (elektřinu, vodu, topení, apod.). Podle zákona o závazcích a smlouvách (LOC) mají obě smluvní strany právo volně definovat ustanovení ve smlouvě. Podmínkou však je, aby texty nebyly v rozporu s normativními akty a dobrými mravy. Notářská smlouva vám dává právo v případě, že váš nájemce nedodržuje podmínky a neoprávněně hradí náklady, získat exekuční titul a exekuční příkaz od okresního soudu v místě nemovitosti. Jakmile obdržíte exekuční příkaz, můžete se obrátit na soudního exekutora, který přijme donucovací opatření k vymáhání pohledávek.
Je důležité vědět, že po obdržení měsíčního nájemného od vašeho nájemníka je nutné jako příjemce určité peněžní částky vystavit účtenku. Tento dokument obsahuje informace o dni, přesnou částku a důvod obdržení částky, v tomto případě se jedná o zaplacené nájemné. Nesmíte zapomenout, že je nutné, aby byly všechny údaje potvrzeny podpisem. Pokud byste odmítl nájemníkovi takový doklad vystavit, mohl by mít právo nájemné odmítnout zaplatit. Naopak, nájemník má právo na potvrzení o zaplacení nájmu, které musí obsahovat stejné informace jako účtenka. Účtenka je nezbytností pro každého pronajímatele, bez ohledu na to, jaký druh nemovitosti je pronajímán - byt, pozemek, obchod atd. Nájemce musí obdržet účtenku po zaplacení měsíčního nájemného. Je třeba poznamenat, že pokud nedodržíte zákonné příkazy, hrozí vám pokuta Národní agenturou pro příjmy (NRA). Jeho výše je definována v zákoně o daních z příjmů fyzických osob (PITA).
Právo požadovat řádnou údržbu nemovitosti
Z pozice pronajímatele máte právo požadovat řádnou údržbu své nemovitosti. V případě, že se nájemce nepostará o zachování stavu obydlí v podobě, v jaké mu bylo předáno, máte jako vlastník nárok na náhradu nákladů vynaložených na uvedení domu do původního vzhledu. Abyste měli jistotu, že se vám dostane zodpovědného a svědomitého přístupu k vaší nemovitosti, můžete při podpisu smlouvy o nájmu nemovitosti požadovat, aby vám byla ponechána kauce. Je běžnou praxí tvořit výši příspěvku na základě hodnoty jednoho nebo dvou měsíčních nájmů. Hodnota však závisí na podmínkách, které jste si odsouhlasili. Měli byste však vědět, že jako pronajímatel jste povinni si splátku ponechat po dobu platnosti smlouvy a mít ji vždy u sebe v případě předčasného ukončení smluvního vztahu. Kauce může být pronajímatelem odečtena právě v případě, že došlo ke škodě na inventáři domu, jsou k dispozici nezaplacené účty nebo je opomenuto krytí některého z nájemných. Je dobré vědět, že zálohu lze přijmout i jako alternativní možnost, která vám umožní najít rychlé řešení v případě sporů mezi oběma stranami. Tímto způsobem si v některých případech můžete ušetřit komplikované a nepříjemné chvíle, které budou vyžadovat soudní spor, abyste obdrželi dlužné částky. Požadavkem na kauci do značné míry ochráníte svou touhu udržet nemovitost v dobrém celkovém stavu a zajistíte spolehlivé a obezřetné chování svých nájemníků.
Právo na výpověď smlouvy
Pokud váš nájemce nedodrží sjednané nájemní doložky podle nájemní smlouvy, máte plné právo předčasně ukončit smluvní vztah s ním. V případě, že jste v nevýhodě a chcete smlouvu ukončit, měli byste vědět, že za tímto účelem existují jasně definovaná pravidla, která musíte dodržovat. Jedná se o požadavek na písemné oznámení, ve kterém se stanoví konkrétní časové období, v němž mají být dluhy uhrazeny. Kromě toho je bezpodmínečně nutné výslovně uvést, že po uplynutí této lhůty bude smlouva zrušena. Aby bylo možné snadno ověřit, že výpověď nájemce podle praxe obdržel, nejčastěji se používá dopis s potvrzením o přijetí nebo notářská výzva. Pokud se tedy nájemce nezaváže k úhradě dlužné částky ve stanovené lhůtě uvedené ve výpovědi, smlouva automaticky zaniká. Je obzvláště důležité vědět, jak můžete uvolnit svou nemovitost v případě, že nájemce odmítne dobrovolně opustit pronajatou nemovitost po ukončení smluvního vztahu. Mějte na paměti, že nemáte právo vystěhovat svého nájemníka na ulici, protože podle právních norem je takové chování považováno za samosprávu a je sankcionováno. Abyste našli východisko ze situace, musíte podat žalobu k soudu na vyklizení nemovitosti. Ve stejném případě byste mohli požadovat i náhradu za užívání nemovitosti po ukončení nájemního vztahu dle smlouvy, jakož i za nezaplacené nájemné.

Pronajímatel má ale také povinnosti

Krytí vážnějších oprav
Vzhledem k tomu, že dohoda uzavřená mezi oběma stranami neupravuje jinou podmínku týkající se provedení závažných oprav a úhrady nákladů na ně, je v naprosté většině případů povinnost k tomu svěřena vlastníkovi. Jedná se o opravy související s výstavbou budovy – opravy střech, výměna vodovodů a/nebo kanalizací, které však nejsou nutné vzhledem k problémům a okolnostem způsobeným nájemcem.
Platba místního poplatku
Je důležité vědět, že vlastníci zdanitelných nemovitostí jsou osobami povinnými k dani. Daň z nemovitých věcí se vybírá jak ze staveb, tak z pozemků (pozemků) v rámci stavebních hranic příslušného sídla. Zde je čas si uvědomit, že bez ohledu na to, zda nemovitost, kterou vlastníte, používáte nebo ne, je to váš majetek, a jste povinni za ni platit místní daň.
Prohlášení o smlouvě a zaplacení daně
Mezi povinnosti pronajímatele patří deklarovat nájemní smlouvu uzavřenou u NRA ve svém ročním daňovém přiznání, které musí vyplnit jako fyzická nebo právnická osoba (v případě, že nemovitost vlastní společnost). Upozorňujeme, že nepodání daňového přiznání se trestá pokutou nebo peněžitou pokutou. Výše pokuty je 500 BGN nebo 1 000 BGN (při opakovaném porušení). Kromě toho, pokud podáte daňové přiznání, ve kterém jste uvedli nižší než skutečnou cenu pronájmu, nebo jste informaci o existenci takové smlouvy vůbec neuvedli, jste také povinni a hrozí vám penále. Výše pokuty je až 1 000 BGN a v případě opakovaného porušení až 2 000 BGN. Z pozice pronajímatele a majitele domu je dobré se zajímat a dodržovat zákony, které se vás přímo týkají a specifika . Je dobré se seznámit se zákonem o závazkových vztazích a zákonem o nájemních vztazích. Buďte informováni o zavádění změn a doplňků zákonů a sledujte institucionální stránky, abyste byli informováni o všech lhůtách a podstatných podrobnostech.